Whatsapp
0541 452 0 452Whatsapp İhbar Hattı
  • HABERLER
  • GÜNDEM
  • Korona Virüs (COVID-19) Kira Sözleşmelerini Ne Şekilde Etkiledi ?

Korona Virüs (COVID-19) Kira Sözleşmelerini Ne Şekilde Etkiledi ?

Korona Virüs (COVID-19) Kira Sözleşmelerini Ne Şekilde Etkiledi ?

Korona virüs (COVID-19) hayatımızın her alanına hızla sirayet etmektedir. Bu bağlamda ; kurmuş olduğumuz hukuki ilişkiler de etkilenmektedir. Hal böyleyken, gündelik hayatımız içinde karşımıza sıkça çıkan sözleşmelerden biri olan kira sözleşmelerinin durumunun ne olacağı tartışmalara konu olmaktadır. Bu sebeple, özellikle Korona virüs (COVID-19) kapsamında kira sözleşmelerinin hukuki olarak ne şekilde etkileneceğini kısaca anlatmak faydalı olacaktır.

 

  1. İşyeri Kiraları Korona Virüs (COVID-19)  Kapsamında Nasıl Değerlendirilmelidir ?

 

Bilindiği üzere, içinde bulunduğumuz süreçte neredeyse her gün yeni bir yasal düzenlemeyle tedbirler alınmaktadır. İşyeri kiralarına ilişkin olarak, 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren ; 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Geçici Madde 2’de aşağıdaki şekilde bir düzenleme yapılmıştır:

 

‘’GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.’’

 

Bu düzenleme kapsamında öncelikle belirtmek isterim ki, ilgili madde hükmü çatılı veya çatısız işyeri ayırımı olmaksızın, tüm işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde ise; kira bedellerinin zamanında ödenmemesine ilişkin mevcut düzenlemede herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

 

İkinci ve önemli bir husus da şudur ki ; ilgili madde metninde, kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin bir düzenleme yoktur. Kiracının, kira bedellerini ödeme borcu halihazırda devam etmektedir. Ancak kiracının kira bedellerini ödeyememesi durumunda ; bu husus fesih ya da tahliye sebebi yapılamayacaktır.

 

Eklemek istediğim üçüncü husus ise ilgili maddenin hangi işyerlerini kapsadığına ilişkindir. Bilindiği üzere ; T.C. İçişleri Bakanlığı salgın tedbirleri kapsamında yayınladığı genelgelerle bazı işyerlerinin geçici süre ile faaliyetini durdurmuştur. Bazı işyerleri ise şu süreçte faaliyetine devam edebilmektedir. İlgili düzenlemenin kapsamına her iki durumdaki işyeri de girecektir.

 

  1. Konut Kiraları Korona Virüs (COVID-19) Kapsamında Nasıl Değerlendirilmelidir ?

 

Yukarıda da değindiğim gibi ; işyerlerine getirilen düzenleme konut kiralarını kapsamamaktadır. Bu bağlamda, konut kiraları için nasıl bir süreç olacağı sorulan sorular arasındadır. Şu süreçte, yargılama faaliyetlerine ve icra işlemlerine ilişkin sürelerin durması sebebiyle; ödenemeyen kira bedelleri açısından hukuki bir yola başvurmak en erken 01.05.2020 tarihi itibarıyla söz konusu olabilecektir.

 

  1. Hem İşyeri Hem Konut Kiralarında Uyarlama Davaları Çare Olabilir !

 

Hal böyleyken; kira ödeme güçlüğüne düşen kiracılar için hangi yollara başvurulması gerekliliği de konuşulmaktadır. İçinde bulunduğumuz bu süreçte, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi karşımıza çıkmaktadır. İlgili madde ise aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir :

‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. 

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’’

 

Türk Borçlar Kanun’u madde 138  aslında uygulamadaki adıyla ‘’uyarlama davası’’ olarak karşımıza çıkar. Bu dava türünün de; hukuk sistemimizde, kira sözleşmelerinde kullanılması daha yaygındır. Korona Virüs (COVID-19) kapsamında da kiracıların başvurabileceği bir yol olarak uyarlama davalarından söz edilebilir.

 

Uyarlama davaları neticesinde, kira sözleşmesinin mevcut ve yeni koşullar çerçevesinde yeniden uyarlanması talep edilebilecektir. Ancak unutulmamalıdır ki; uyarlama davalarında sadece kira bedelinde değişiklik talebi değil ; ayrıca kira sözleşmesinin askıya alınması da talep edilebilecektir. Bu durumda da; özellikle genelge ile faaliyeti geçici süre ile durdurulan işyerlerinin içinde bulunduğumuz süreçte kira bedeli ödememesine ilişkin talepleri söz konusu olabilecektir.

 

Uyarlama davalarında kira sözleşmeleri bir bütün olarak ele alınacağı için ortak giderler ve aidat açısından da uyarlama talepleri söz konusu olabilecektir.

 

Bununla birlikte, kira sözleşmelerinin feshi yoluna gidilmesi ise kanımca talep edilmesi istenecek bir durum değildir. Zira bir örnekle açıklayacak olursam ; AVM’de mağazası olan bir kiracının bu sürecin bitmesinin ardından yine aynı konumda bulunma isteği baki olacaktır. Bununla birlikte sözleşmenin fesih edilmesi ile karşımıza bir de uğranılan zararların tazmini çıkacaktır ki bu da yine ekonomik  açıdan kiracıya yük bindirecektir.

 

  1. Kira Sözleşmeleri Açısından Uyarlama Davaları Hangi Koşullarda Açılabilir ?

 

4.1. Sözleşmenin yapıldığı sırada; taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

 

4.2. Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum kiracıdan kaynaklanmamış olmalıdır.

 

4.3. Ortaya çıkmış olan olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden kira borcunun istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiracının aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

 

4.4. Kiracı, borcunu henüz ödememiş veya ödemenin aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

 

Yukarıda değindiğim 4 husus ; içinde bulunduğumuz mevcut durumda oluşmuş şartlardır. Bu sebeple aslında Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan ve ‘’aşırı ifa (ödeme)  güçlüğü’’  başlığı ile Kanun’un 138. maddesinde karşımıza çıkan düzenleme, bu süreçte kiracıları rahatlatabilecek bir uygulama olabilir.

 

  1. Sonuç: Kira Uyarlama Davası Açılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir ?

 

5.1. Kira Bedellerinizi İhtirazi Kayıt Koyarak Ödeyiniz !

 

Uyarlama davasına başvurmayı düşünen bir kiracının, şu aşamada yapması gereken en önemli husus, kira bedeli öderken ‘’ihtirazi kayıt’’ koyarak ödemesini gerçekleştirmesidir. Çünkü sonrasında açılan uyarlama davasında; sözleşmenin mevcut ve yeni koşullara göre değiştirilmesini isteme hakkı ancak bu şekilde mevcut olacaktır.

 

5.2. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi ; yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

5.3. Kira uyarlama davaları, kira tespit davalarıyla karıştırılmamalıdır. Zira; uyarlama davası ödeme güçlüğünün bulunduğu durumlarda derhal ve hatta zaman kaybetmeksizin açılmalıdır.

 

5.4. Kira uyarlama davası devam ederken kira ödeme borcu da devam eder. Ancak uyarlama davası neticesinde sözleşmesi mevcut koşullara göre yenilenmiş olan kiracı, yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan farkı gelecek kira dönemlerine ait kira bedelinden takas edebilecektir.

 

5.5. Uyarlama davaları, 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl kalan durumlarda uygulanmamaktadır. Ancak içinde bulunduğumuz mevcut durumda; istisnai yargı kararlarının da olabileceğini unutmamalıyız.

  Stajyer Avukat Gülçin Gamze ÖZEL



Etiketler:
HABERE YORUM YAZIN
Habere Ait Yorum Bulunmamaktadır....

Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

ÇOK OKUNAN HABERLER
ANKET

Yeni İnternet Sitemizi Beğendiniz mi?