Whatsapp
0541 452 0 452Whatsapp İhbar Hattı
Gökhan ŞAHİN

Gökhan ŞAHİN

ŞİRKETLER DİKKAT! DÜŞÜK BEDELLE Mİ ALDIN! ÜZÜLME!

Gayrimenkulünü tapudaki düşük değerle aldım?  Sonradan arttırılabilir miyim? Nasıl?

Sorunun cevabı EVET.

Ama bu evetin çok yönlü sorunları da beraberinde getireceğini bilmek lazım.

O nedenle Arsanın SATICISI ve ALICISI acısından olayı ayrı ayrı değerlendirmek, ona göre EVET veya HAYIR demek gerekir.

 

 Arsa Sahibinin sade vatandaş olması durumundaki sorunları açıklayalım. Ardından da çözüm yolunu gösterelim.
SORUNLAR NE?
1) Alıcı Yönünden Sorunlar:
a)
 Harç Bedeli Yönünden:

 Düşük değer üzerinden ödenen harç, sonradan tespit edilen gerçek satış bedeli üzerinden, cezalı olarak istenebilir.
b) Beş Yıl İçinde Satış Yönünden:

 Gayrimenkulün, edinme tarihinden itibaren, beş yıl (1 Ocak 2007’den önce edinilen gayrimenkullerin dört yıl) içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı” olarak vergiye tabi (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6). Alış bedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerinde çıkar. Sonuçta, daha çok vergi ödenir.

AMA,  eğer bu gayrimenkul MİRAS yolu ile ivazsız(karşılıksız) elde edilmiş ise hiçbir zaman ve  tutar sınırı olmaksızın vergiye tabi değildir.
c) Şuf’a Hakkı Yönünden:

 Hisseli gayrimenkullerde, özellikle gayrimenkullerde, diğer hissedar, tapuda yazılı bedel üzerinden şuf’a (önalım) hakkını kullanıp, gayrimenkulü düşük bedelle alabilir. Bu riski, her zaman gözönünde bulundurmak lazım.

 

2) Satıcı Yönünden Sorunlar :
a) Harç Bedeli Yönünden:

Düşük değer üzerinden ödenen harç, sonradan tespit edilen gerçek satış bedeli üzerinden, cezalı olarak istenebilir.
b) KDV Yönünden:

Satışı yapan inşaat firması ise, gerçek satış bedeli üzerinden, KDV hesaplanıp, aradaki farkın KDV’si cezalı olarak istenebilir.(KDV 17/4-r istisnasına dikkat) Satışı yapan şahıs ise KDV yoktur.
 

c) Gelir ya da Kurumlar Vergisi Yönünden :

Gayrimenkulün, edinme tarihinden itibaren, beş yıl (1 Ocak 2007’den önce edinilen gayrimenkullerin dört yıl) içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı” olarak vergiye tabi (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6). Alış bedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerinde çıkar. Satıştan doğan kazancın beyan edilmediğinin saptanması durumunda; vergi cezalı olarak, gecikme faiziyle birlikte alınır.

 Sonuçta, daha çok vergi ödenir.

AMA,  eğer bu gayrimenkul MİRAS yolu ile ivazsız(karşılıksız) elde edilmiş ise hiçbir zaman ve  tutar sınırı olmaksızın vergiye tabi değildir.
Satışı yapan inşaat firması ise, gerçek satış bedeli üzerinden çıkan kardan  KV ödemesi gerekir.(KVK 5/1- İstisnasına dikkat)

 

Tüm bu yönleri ile olayı değerlendirdikten sonra;

 

DEĞERİ YÜKSELTME İşlemi nasıl yapılır?
 
Maliye Bakanlığı’nın, bu durumda olanlarla ilgili 1989/7 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi var. Genelge ile yapılan açıklamaya göre;
Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin,alım tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi mümkündür. Bu durumda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar.
Gelir ya da kurumlar vergisi yönünden de yine pişmanlık dilekçesi ile beyanda bulunulup, ileride gelebilecek vergi ve cezadan kurtulmak mümkün.
Vergide zamanaşımı süresi beş yıl. Maliye bu süre içinde, gayrimenkul alıp-satanların her an kapısını çalabilir. Huzursuz olmak ve cezalı vergi ödemek istemeyenlerin, pişmanlıkla beyanda bulunmaları, en sağlıklı yol olarak gözüküyor.

Olayı bir örnekle açıklarsak;

ORDU inşaat Ltd. şirketinin; 12.12.2019 tarihinde Arsa Tapu alım bedeli:5.000.000TL. Ama gerçek alım bedeli; 8.000.000TL.

 3.000.000TL bir bedel eksik işlem yapılmıştır. Ordu şirketi 5 yıllık süre içerisinde her zaman yukarıda açıkladığım yöntemle arsanın bedelini tapu harcını ödemek suretiyle 8.000.000 TL ‘ye yükseltebilir.

Unutmayalım ki kurumlar vergisi oranı ;%22, Tapu harcı oranı%4. Yani ORDU ltd Vergi politikası anlamında arsa değerini yükselterek sadece Kurumlar vergisi n de %18 bir vergi avantajı yakalamış olmaktadır.

Benden söylemesi. Hayırlı günler diliyorum…

                                   Mali Müşavir Bağımsız Denetçi Gökhan ŞAHİN

 


MAKALEYE YORUM YAZIN
Habere Ait Yorum Bulunmamaktadır....

Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.